Как владельцы нежилых помещений нарушают права жильцов в многоквартирном доме

Речь пойдет об одном, но часто встречающемся нарушении – уменьшении общедомового имущества без согласия всех собственников в доме.

На первых этажах многоквартирных домов часто размещают магазины, аптеки, офисы. Многие для этого переводят квартиры в нежилой фонд. Жилищный кодекс устанавливает обязательное требование к таким переводимым помещениям – отдельный вход (то есть не через общий подъезд).

Чтобы сделать такой вход, владельцы нежилых помещений обычно вырезают часть стены под каким-либо окном. При этом они забывают:

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома являются общей собственностью всех собственников в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
• уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников в доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Нежилые помещения на первых этажах многоквартирных домов – сплошь и рядом, а общие собрания собственников почти никто не проводит. А если и проводят, то получить согласие каждого собственника практически нереально. Вот и получается, что большая часть владельцев нежилых помещений нарушает права остальных собственников.

Пример из практики

Недавно Верховный Суд Республики Башкортостан поддержал одну из жительниц Уфы, которая боролась с подобной незаконной реконструкцией в своем доме.

Нотариус обустроила для своего нежилого помещения входную группу с длинным козырьком.

Соседке этажом выше эти работы не понравились, так как не было получено согласия остальных собственников, а также были нарушены строительные нормы. Она заплатила 15 000 рублей за заключение специалиста о нарушении строительных правил и отправилась в суд.

Суды удовлетворили иск: нотариуса обязали снести всю входную группу вместе с козырьком, а также взыскали судебные издержки истицы.

Нотариус ссылалась на решение общего собрания, которое было оформлено протоколом. Суд изучил документы и обнаружил:

• в основной части протокола написано, что собственники дали согласие на устройство входной группы с демонтажем подоконного простенка внешней стены, с использованием придомовой территории,
• при этом в самих бюллетенях собственников такого согласия не давалось – такой вопрос не выносился на голосование,
• 78,5% голосов было получено лишь за перевод помещения в нежилое.

Судебные инстанции пришли к выводу, что работы относятся к реконструкции, повлекли уменьшение общего имущества, в том числе земельного участка. Требовалось согласие всех собственников, однако оно получено не было.

О подробностях этой истории рассказали специалисты МойМКД, а если кому-то из читателей нужно подробное юридическое обоснование, то его можно взять в апелляционном определении Верховного Суда Республики Башкортостан по делу 33-6051/2021.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook