Общее собрание собственников в новостройке: кто имеет право голоса?

Для того чтобы выбрать управляющую компанию, утвердить размер платы, избрать совет многоквартирного дома, нужно провести общее собрание собственников помещений в доме. Это сложная процедура сама по себе, но в новостройках ко всем трудностям добавляется проблема с подсчетом голосов.

В давно построенном доме у всех собственников, как правило, зарегистрировано право собственности, и все они могут участвовать в собрании, голосовать. В новостройке не так: право собственности у многих не зарегистрировано, отдельными помещениями владеет застройщик, поэтому не понятно, чьи голоса учитываются, а чьи – нет.

Проблема в том, что по закону голосовать должны именно собственники, однако не все покупатели квартир спешат зарегистрировать право собственности. При этом для правильного оформления документов по собранию нужны реквизиты выписки из ЕГРН.

Единственное, что есть в законе про голосование таких неторопливых владельцев помещений:

«Лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, вправе принимать участие в общих собраниях собственников в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию» (ч. 1.1. ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

При этом ни слова про голосование застройщика, не оформившего помещения в собственность, а также про голоса тех жителей, которые не зарегистрировали право собственности в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Возникают противоречивые мнения относительно участия этих лиц в голосовании и учёта их площадей, например:

1. Кто зарегистрировал право собственности — те и обладают 100% голосов по всему дому, а также принимают решения, обязательные для всех остальных, свою собственность не зарегистрировавших. Застройщик не голосует.
2. Голосуют все владельцы помещений, даже если они задержались с регистрацией права собственности. Застройщик голосует.

 Как быть и на что ссылаться?

Есть судебная практика и мнение Минстроя РФ. Самое интересное в том, что они не всегда совпадают. Поэтому мы изложим все позиции, а читатели смогут использовать ту, которая лучше подходит для защиты своих интересов.

1. Минстрой РФ исходит из того, что при проведении собрания наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников, а также лиц, принявших от застройщика помещения в соответствии с уже упомянутой частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников только в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Для обоснования такой позиции используйте письмо Минстроя от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04.

2. Судебная практика с предыдущим подходом не согласна. Ведь тогда возможно ситуация, когда два жителя зарегистрировали право собственности, провели между собой собрание и решили все вопросы вдвоём за весь дом.

Если нужно авторитетное обоснование такой позиции, берите на вооружение решения арбитражных судов по делу № А40-146733-2018, которое дошло до Верховного Суда РФ.

Еще на заметку полезные ссылки на разные мнения судов:

• застройщик не может голосовать, если не зарегистрировал право собственности (дела № А56-32422/2019, № А33-11082/2019);
• после года с ввода дома в эксплуатацию у лиц, не зарегистрировавших право собственности, нет права голоса (дела № А41-78242/2019, № А65-16510/2019, № А51-4336/2019);
• дольщики после года могут голосовать (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2020 № 88-1535/2020).

Пока практика судов не пойдет по какому-то одному пути, или пока законодатель не пропишет нормальные правила участия в собрании, жителям придется мучиться с набором голосов и расчетом кворума.

В спорных и сомнительных ситуациях проще будет писать в протоколе, что кворум имеется, и решения приняты (по принципу „хуже не будет“). Если никто не оспорит решение, то получится его реализовать. А если суд признает такое решение недействительным, то жители ничего не теряют (кроме издержек на само собрание и суд) в сравнении с ситуацией, если бы они сразу написали, что кворума нет, или вообще отказались бы от проведения собрания.

Надеемся, что ссылки на готовую судебную практику помогут отстоять нужную жителям позицию.

А чтобы упростить процесс проведения собраний и подсчета голосов, вы можете воспользоваться бесплатным сервисом МОЙМКД. С помощью сервиса можно проводить официальные собрания жильцов в онлайн-формате и не тратить время на поиск удобного места и времени для встреч.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook