Какой способ управления выбрать для дома?

Многоквартирный дом может управляться тремя способами: управляющей организацией, ТСЖ (кооперативом), либо собственники могут выбрать непосредственное управление. Специалисты МойМКД рассказали о плюсах и минусах каждого из этих способов.

Большие дома обслуживаются управляющими организациями или ТСЖ (кооперативами). На что влияет выбранный способ управления?

Размер платы за содержание жилья

ТСЖ (ТСН) – некоммерческая организация, у него нет цели извлечь прибыль, поэтому размер платы обычно устанавливается в минимально необходимом размере. В него не закладывается «рентабельность».

Управляющим компаниям нужен доход, иначе нет особого смысла управлять домами.

Эффективность использования собранных денег

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году.

Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

• предусмотрены ежегодные ревизии;
• по решению собрания можно провести аудит;
• отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов товарищества;
• расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, а вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации. 

На размер зарплаты директора УК собственники влиять не могут.

Профессионализм

Для эффективного управления домом нужны знания в совершенно различных областях, например, в строительстве, юриспруденции, бухгалтерском учете.

В управляющей организации есть целый штат нужных специалистов, который обслуживает сразу много домов.

В ТСЖ нанимать много специалистов для обслуживания одного дома может быть дорого. Поэтому часто в небольших домах председатель правления занимается всем сразу, что влияет на качество работ. Этот недостаток исчезает в больших домах или в жилых комплексах, а также при привлечении «профессионального» управляющего ТСЖ.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому, либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей. Однако для управляющей организации штрафы обычно больше.

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов.

Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

Участие собственников в управлении домом

В ТСЖ у собственников больше возможностей для управления домом:

• можно войти в состав правления или даже возглавить товарищество;
• есть возможность стать членом ревизионной комиссии, чтобы контролировать работу правления;
• наличие в доме ТСЖ не отменяет возможности провести собрание собственников и при необходимости изменить способ управления домом.

При управляющей организации собственники могут избраться лишь в совет дома со скромными полномочиями либо в комиссии собственников, которые являются лишь коллегиальными совещательными органами.

Из минусов управления в ТСЖ: собственникам нужны силы, время и другие возможности, чтобы заниматься управлением домом и товариществом. При этом мало кто хочет работать бесплатно, а члены товарищества не всегда готовы утвердить правлению или хотя бы его председателю вознаграждение, ведь это дополнительные расходы.

Права собственников

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

В маленьких домах существует такой способ, как непосредственное управление

Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).

Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами (ч. 8 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества №491).

Обслуживающая организация отвечает за соблюдение Правил содержания жилья; организации, предоставляющие коммунальные услуги – за соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг, а все вместе – за выполнение обязанностей, прописанных в договорах.

Многие путают непосредственное управление домом и товарищество собственников жилья.

Это совершенно разные способы управления. Первое скромно регулируется статьёй 164 Жилищного кодекса РФ, а второе подробно прописано в главах 13 и 14 того же кодекса.

При непосредственном управлении не создается юридического лица, которое занимается управлением дома, но обычно выбирается совет МКД (если в доме больше четырёх квартир). Это проще и дешевле, но качество управления зависит от ответственности собственников.

Непосредственное управление и управление управляющей организацией.

Преимущество непосредственного управления в том, что обслуживающую компанию проще менять, она не привязана к реестру лицензий, при смене организации не надо ждать решения органа жилищного надзора, который может и отказать при управлении домом управляющей организацией.

Размер платы за содержание и ремонт будет чуть меньше, так как не включает управленческие расходы управляющей организации.

Недостаток – меньшая ответственность обслуживающей организации за содержание жилья по сравнению с управляющей организацией с лицензий: первая за ненадлежащее содержание жилья получит штраф 40 000 рублей, а вторая – 250 000 рублей (как за нарушение лицензионных требований).

Раз от обслуживающей организации не требуется наличие лицензии на управление домами, то может страдать качество обслуживания.

Многим неудобно получать кучу платежек вместо одной из-за того, что договоры на содержание и коммунальные услуги заключаются отдельно с каждой организацией.

Сменить способ управления можно на общем собрании собственников, в проведении которого собственникам может пригодиться МойМКД – сервис для онлайн-собраний в соответствии со ст. 47.1 Жилищного кодекса РФ.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook