Если условия договора нарушают права дольщика

Что делать, если договор участия в долевом строительстве содержит такие условия, которые ущемляют права дольщиков, рассказывают специалисты МойМКД.

Жители Башкирии заключают договоры долевого участия с застройщиками, чтобы приобрести квартиру в новом доме. Договоры у застройщика часто типовые, и будущие собственники обычно находятся не в том положении, чтобы спорить с компанией и настаивать на своих условиях. Поэтому после подписания договора обнаруживается, что в нем оказались такие пункты, которые ухудшают положение потребителя по сравнению с правами, предоставленными ему законом.

Что делать

Если сомнительное условие договора имеет принципиальное значение для потребителя, то можно сделать следующее.

1. Обратиться к застройщику с претензией-предложением внести изменения в договор.

2. После отказа застройщика – написать жалобу в территориальный отдел Роспотребнадзора и попросить привлечь организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. В жалобе надо обязательно указать, что претензионный порядок соблюден, но результата нет. Желательно приложить переписку со строительной организацией.

3. Можно попробовать обратиться в прокуратуру с заявлением «о проверке исполнения застройщиком законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

4. Использовать судебную защиту своих прав, то есть самостоятельно подать иск к застройщику. Здесь стоит воспользоваться помощью юриста, так как в случае проигрыша придется возмещать судебные расходы застройщика, что не очень приятно.

Примеры

1. В апреле 2021 года застройщик - ООО СЗ «ФинансИнвест» – проиграл суд прокуратуре. Он пытался оспорить представление прокурора об устранении нарушений закона. Строительная организация даже выиграла первую инстанцию, однако апелляционный суд посчитал меру прокурорского реагирования законной (дело № А07-11749/2020).

Вот какие условия договора не понравились прокуратуре Советского района г. Уфы:

• обязанность дольщика письменно уведомить застройщика о состоявшемся переходе прав по договору участия в долевом строительстве,
• обязанность заказчика осуществить доплату разницы между общей фактической площадью квартиры и общей проектной площадью исходя из установленного договором фиксированной стоимости одного квадратного метра, в течение 30 дней с момента получения уведомления,
• условие об обстоятельствах непреодолимой силы, к которым застройщик отнес акты государственных органов.

Апелляционный суд отметил, что исключение первого из этих условий из договора приведет к отсутствию у застройщика информация о новом участнике долевого строительства. Застройщик не сможет уведомить нового дольщика о завершении строительства и передать квартиру. То есть прокуратуре не следовало придираться к этому пункту, а остальные перечисленные положения действительно нарушают права потребителя.

2. Самостоятельные споры дольщиков с застройщиками обычно связаны с несвоевременной передачей квартиры или недостатками помещения. В таких случаях требования о признании недействительным какого-либо пункта договора являются дополнительными, заявляются наряду с требованиями о взыскании неустойки.

По одному из подобных дел Верховный суд Республики Башкортостан признал недействительным условие договора с застройщиком (апелляционное определение по делу № 33-11976/2018).

Этот пункт предусматривал, что все споры, разногласия или требования, возникающие из договора или в связи с ним, будут решаться путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Калужский районный суд Калужской области.

Таким образом, предполагалось, что жители Башкирии пойдут судиться с застройщиком из Калуги в саму Калугу. Однако иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (часть 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса РФ). По этой причине апелляционный суд поддержал дольщика.

Будущих собственников призываем быть внимательнее, сравнивать договор с теми правилами, который закон об участии в долевом строительстве устанавливает «по умолчанию», то есть с оговоркой «если иное не установлено договором».

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях - ВК и Facebook